Perguntas frequentes

Geralmente, é um bom momento para refinanciar quando as taxas de juros estão 2% menores do que a taxa atual do seu empréstimo. Pode ser uma opção viável mesmo que a diferença na taxa de juros seja de apenas 1% ou menos. Qualquer redução pode reduzir suas parcelas mensais da hipoteca. Exemplo: seu pagamento, excluindo impostos e seguro, seria de cerca de US$ 770 em um empréstimo de US$ 100.000 a 8,5%; se a taxa fosse reduzida para 7,5%, seu pagamento seria de US$ 700, agora você está economizando US$ 70 por mês. Sua economia depende da sua renda, orçamento, valor do empréstimo e variações nas taxas de juros. Seu credor de confiança pode ajudá-lo a calcular suas opções.

Um ponto é uma porcentagem do valor do empréstimo, ou 1 ponto = 1% do valor do empréstimo, portanto, um ponto em um empréstimo de US$ 100.000 equivale a US$ 1.000. Pontos são custos que precisam ser pagos a um credor para obter financiamento hipotecário sob condições específicas. Pontos de desconto são taxas usadas para reduzir a taxa de juros de um empréstimo hipotecário, pagando parte desses juros antecipadamente. Os credores podem se referir aos custos em termos de pontos básicos em centésimos de um por cento, 100 pontos-base = 1 ponto, ou 1% do valor do empréstimo.

Sim, se você planeja permanecer no imóvel por pelo menos alguns anos. Pagar pontos de desconto para reduzir a taxa de juros do empréstimo é uma boa maneira de reduzir o valor mensal do empréstimo e, possivelmente, aumentar o valor que você pode tomar emprestado. No entanto, se você planeja permanecer no imóvel por apenas um ou dois anos, sua economia mensal pode não ser suficiente para recuperar o custo dos pontos de desconto pagos antecipadamente.

A taxa percentual anual (APR) é uma taxa de juros que reflete o custo de uma hipoteca como uma taxa anual. Essa taxa provavelmente será maior do que a taxa de nota promissória ou a taxa anunciada na hipoteca, pois leva em consideração pontos e outros custos de crédito. A APR permite que os compradores de imóveis comparem diferentes tipos de hipotecas com base no custo anual de cada empréstimo. A APR foi criada para medir o "custo real de um empréstimo". Ela cria condições equitativas para os credores, impedindo que os credores anunciem uma taxa baixa e ocultem taxas.
A TAEG não afeta seus pagamentos mensais. Seus pagamentos mensais são estritamente uma função da taxa de juros e do prazo do empréstimo.
Como os cálculos da TAEG são afetados pelas diversas taxas cobradas pelos credores, um empréstimo com uma TAEG menor não é necessariamente uma taxa melhor. A melhor maneira de comparar empréstimos é pedir aos credores que forneçam uma estimativa de boa-fé dos custos para o mesmo tipo de programa (por exemplo, taxa fixa de 30 anos) e a mesma taxa de juros. Você pode então excluir as taxas independentes do empréstimo, como seguro residencial, taxas de escritura, taxas de custódia, honorários advocatícios, etc. Agora some todas as taxas do empréstimo. O credor com taxas de empréstimo mais baixas tem um empréstimo mais barato do que o credor com taxas de empréstimo mais altas.
As seguintes taxas geralmente estão incluídas na APR:
Pontos - pontos de desconto e pontos de origem
Juros pré-pagos. Juros pagos a partir da data de encerramento do empréstimo até o final do mês.
Taxa de processamento de empréstimo
Taxa de subscrição
Taxa de preparação de documentos
Seguro hipotecário privado
Taxa de custódia
As seguintes taxas normalmente não estão incluídas na APR:
Taxa de título ou resumo
Honorários advocatícios do mutuário
Taxas de inspeção residencial
Taxa de gravação
Impostos de transferência
Relatório de crédito
Taxa de avaliação

As taxas de hipoteca podem mudar desde o dia em que você solicita um empréstimo até o dia em que fecha a transação. Se as taxas de juros subirem acentuadamente durante o processo de solicitação, isso pode aumentar a prestação do mutuário inesperadamente. Portanto, um credor pode permitir que o mutuário "fixe" a taxa de juros do empréstimo, garantindo-a por um período específico, geralmente de 30 a 60 dias, às vezes mediante o pagamento de uma taxa.

Abaixo está uma lista de documentos necessários para solicitar um financiamento imobiliário. No entanto, cada situação é única e você pode ser solicitado a fornecer documentação adicional. Portanto, se lhe pedirem mais informações, seja cooperativo e forneça-as o mais rápido possível. Isso ajudará a agilizar o processo de solicitação.
Sua propriedade
Cópia do contrato de venda assinado, incluindo todos os anexos
Comprovação do depósito que você fez na casa
Nomes, endereços e números de telefone de todos os corretores imobiliários, construtores, agentes de seguros e advogados envolvidos
Cópia da ficha de listagem e descrição legal, se disponível (se o imóvel for um condomínio, forneça a declaração do condomínio, estatutos e orçamento mais recente)
Sua renda
Cópias dos seus recibos de pagamento dos últimos 30 dias e do acumulado do ano
Cópias dos seus formulários W-2 dos últimos dois anos
Nomes e endereços de todos os empregadores dos últimos dois anos
Carta explicando quaisquer lacunas no emprego nos últimos 2 anos
Visto de trabalho ou green card (cópia frente e verso)
Se for autônomo ou receber comissão ou bônus, juros/dividendos, ou renda de aluguel:
Forneça as declarações de imposto de renda completas dos últimos dois anos MAIS a declaração de lucros e perdas do ano até a data (forneça a declaração de imposto de renda completa, incluindo anexos e declarações. Se você tiver entrado com um pedido de extensão, forneça uma cópia da extensão.)
K-1's para todas as sociedades e S-Corporations dos últimos dois anos (confira sua declaração. A maioria dos K-1's não está anexada ao 1040.)
Declaração de Imposto de Renda de Sociedade Federal (1065) e/ou de Imposto de Renda Corporativo (1120) preenchida e assinada, incluindo todos os anexos, declarações e adendos dos últimos dois anos. (Obrigatório somente se sua participação acionária for de 25% ou mais.)
Se você for usar pensão alimentícia ou pensão alimentícia para se qualificar:
Fornecer sentença de divórcio/ordem judicial informando o valor, bem como comprovante de recebimento de fundos do ano passado
Se você recebe renda da Previdência Social, benefícios por invalidez ou VA:
Fornecer carta de premiação da agência ou organização
Fonte de fundos e entrada
Venda da sua casa atual - forneça uma cópia do contrato de venda assinado da sua residência atual e uma declaração ou contrato de listagem, se não for vendida (no fechamento, você também deve fornecer uma declaração de liquidação/encerramento)
Poupança, conta corrente ou fundos do mercado monetário - forneça cópias dos extratos bancários dos últimos 3 meses
Ações e títulos - forneça cópias do seu extrato do seu corretor ou cópias dos certificados
Presentes - Se parte do seu dinheiro for para fechar, forneça uma declaração de presente e comprovante de recebimento dos fundos
Com base nas informações que aparecem em sua inscrição e/ou em seu relatório de crédito, você pode ser solicitado a enviar documentação adicional
Dívida ou Obrigações
Prepare uma lista de todos os nomes, endereços, números de contas, saldos e pagamentos mensais de todas as dívidas atuais com cópias dos últimos três extratos mensais
Inclua todos os nomes, endereços, números de contas, saldos e pagamentos mensais dos titulares de hipotecas e/ou proprietários dos últimos dois anos
Se você estiver pagando pensão alimentícia ou pensão alimentícia para filhos, inclua um acordo conjugal/ordem judicial declarando os termos da obrigação
Verifique para cobrir a(s) taxa(s) de inscrição

A pontuação de crédito é um sistema que os credores usam para ajudar a determinar se devem ou não conceder crédito a você. Informações sobre você e suas experiências de crédito, como seu histórico de pagamento de contas, o número e o tipo de contas que você possui, pagamentos atrasados, ações de cobrança, dívidas pendentes e a idade de suas contas, são coletadas de sua solicitação de crédito e de seu relatório de crédito. Usando um programa estatístico, os credores comparam essas informações com o desempenho de crédito de consumidores com perfis semelhantes. Um sistema de pontuação de crédito concede pontos para cada fator que ajuda a prever quem tem maior probabilidade de pagar uma dívida. Um número total de pontos — uma pontuação de crédito — ajuda a prever sua capacidade de crédito, ou seja, a probabilidade de você pagar um empréstimo e efetuar os pagamentos no vencimento.

As pontuações de crédito mais amplamente utilizadas são as pontuações FICO, desenvolvidas pela Fair Isaac Company, Inc. Sua pontuação ficará entre 350 (alto risco) e 850 (baixo risco).

Como seu relatório de crédito é uma parte importante de muitos sistemas de pontuação de crédito, é fundamental garantir que ele esteja correto antes de enviar uma solicitação de crédito. Para obter cópias do seu relatório, entre em contato com as três principais agências de relatórios de crédito:

Equifax: (800) 685-1111
Experian (anteriormente TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)
Trans Union: (800) 916-8800
Essas agências podem cobrar até US$ 9,00 pelo seu relatório de crédito.

Você tem direito a receber um relatório de crédito gratuito a cada 12 meses de cada uma das empresas nacionais de relatórios de crédito ao consumidor – Equifax, Experian e TransUnion. Este relatório de crédito gratuito pode não conter sua pontuação de crédito e pode ser solicitado através do seguinte site: https://www.annualcreditreport.com

Os modelos de pontuação de crédito são complexos e frequentemente variam entre credores e para diferentes tipos de crédito. Se um fator mudar, sua pontuação pode mudar — mas a melhoria geralmente depende de como esse fator se relaciona com outros fatores considerados pelo modelo. Somente o credor pode explicar o que pode melhorar sua pontuação de acordo com o modelo específico usado para avaliar sua solicitação de crédito.
No entanto, os modelos de pontuação geralmente avaliam os seguintes tipos de informações em seu relatório de crédito

O histórico de pagamentos costuma ser um fator significativo. É provável que sua pontuação seja afetada negativamente se você tiver pago contas em atraso, tido uma conta encaminhada para cobrança ou declarado falência, se esse histórico estiver refletido em seu relatório de crédito.

Muitos modelos de pontuação avaliam o valor da sua dívida em comparação com seus limites de crédito. Se o valor devido estiver próximo ao seu limite de crédito, isso provavelmente terá um efeito negativo na sua pontuação.

Geralmente, os modelos consideram a duração do seu histórico de crédito. Um histórico de crédito insuficiente pode afetar sua pontuação, mas isso pode ser compensado por outros fatores, como pagamentos em dia e saldos baixos.

Muitos modelos de pontuação consideram se você solicitou crédito recentemente, analisando as "consultas" em seu relatório de crédito ao solicitar crédito. Se você solicitou muitas contas novas recentemente, isso pode afetar negativamente sua pontuação. No entanto, nem todas as consultas são contabilizadas. Consultas de credores que monitoram sua conta ou consultam relatórios de crédito para fazer ofertas de crédito "pré-selecionadas" não são contabilizadas.

Embora geralmente seja bom ter contas de crédito estabelecidas, muitas contas de cartão de crédito podem ter um efeito negativo na sua pontuação. Além disso, muitos modelos consideram o tipo de conta de crédito que você possui. Por exemplo, em alguns modelos de pontuação, empréstimos de financeiras podem afetar negativamente sua pontuação de crédito.
Os modelos de pontuação podem se basear em mais do que apenas informações do seu relatório de crédito. Por exemplo, o modelo pode considerar também informações da sua solicitação de crédito: seu emprego ou ocupação, tempo de serviço ou se você possui casa própria.
Para melhorar sua pontuação de crédito na maioria dos modelos, concentre-se em pagar suas contas em dia, quitar saldos pendentes e não contrair novas dívidas. É provável que leve algum tempo para melhorar sua pontuação significativamente.

Uma Avaliação é uma estimativa do valor justo de mercado de um imóvel. É um documento geralmente exigido (dependendo do programa de empréstimo) por um credor antes da aprovação do empréstimo para garantir que o valor do financiamento imobiliário não seja superior ao valor do imóvel. A Avaliação é realizada por um "Avaliador", normalmente um profissional licenciado pelo estado, treinado para emitir pareceres especializados sobre valores de imóveis, sua localização, comodidades e condições físicas.

Em uma hipoteca convencional, quando a entrada é inferior a 20% do preço de compra do imóvel, os credores hipotecários geralmente exigem que você contrate um Seguro Hipotecário Privado (PMI) para protegê-los em caso de inadimplência. Às vezes, você pode precisar pagar até 1 ano de prêmios do PMI no fechamento do negócio, o que pode custar várias centenas de dólares. A melhor maneira de evitar essa despesa extra é dar uma entrada de 20% ou perguntar sobre outras opções de programas de empréstimo.

A propriedade é oficialmente transferida do vendedor para você no "Fechamento" ou "Financiamento".

No fechamento, a propriedade do imóvel é oficialmente transferida do vendedor para você. Isso pode envolver você, o vendedor, corretores imobiliários, seu advogado, o advogado do credor, representantes de empresas de escritura ou custódia, escriturários, secretárias e outros funcionários. Você pode ter um advogado representando você caso não possa comparecer à reunião de fechamento, ou seja, se estiver fora do estado. O fechamento pode levar de 1 hora a várias horas, dependendo das cláusulas de contingência na oferta de compra ou de quaisquer contas de custódia que precisem ser configuradas.

A maior parte da papelada envolvida no fechamento ou acordo é feita por advogados e profissionais do setor imobiliário. Você pode ou não estar envolvido em algumas das atividades de fechamento; depende de com quem você está trabalhando.

Antes do fechamento, você deve fazer uma inspeção final, ou "visita guiada", para garantir que os reparos solicitados foram realizados e que os itens que concordaram em permanecer na casa estão lá, como cortinas, luminárias, etc.

Na maioria dos estados, a liquidação é concluída por uma empresa de títulos ou custódia, na qual você encaminha todos os materiais e informações, além dos cheques bancários apropriados, para que a empresa possa efetuar o desembolso necessário. Seu representante entregará o cheque ao vendedor e, em seguida, entregará as chaves a você.

Introdução
Este tópico contém informações sobre empréstimos hipotecários de alto custo, incluindo:
· Definição do HPML
· Requisitos para empréstimo HPML

Definição do HPML
Em geral, um empréstimo hipotecário de preço mais alto é aquele com uma taxa percentual anual, ou APR, maior do que uma taxa de referência chamada Taxa Média de Oferta Principal.

A Taxa Média de Oferta Principal (APOR) é uma taxa percentual anual baseada nas taxas médias de juros, taxas e outros termos de hipotecas oferecidas a tomadores altamente qualificados.

Sua hipoteca será considerada um empréstimo hipotecário de preço mais alto se a APR for uma certa porcentagem maior que a APOR, dependendo do tipo de empréstimo que você tem:
· Hipotecas de primeiro grau: a APR é 1,5 ponto percentual ou mais maior que a APOR.
· Empréstimo Jumbo: APR é 2,5 pontos percentuais ou mais superior ao APOR
· Hipotecas com garantia subordinada (2º penhor): a taxa de juros anual (TAEG) desta hipoteca é 3,5 pontos percentuais ou mais superior à taxa de juros anual (TAEG)

Requisitos para empréstimo HPML
Um empréstimo hipotecário com valor mais alto será mais caro do que um com prazo médio. Portanto, seu credor terá que tomar medidas extras para garantir que você consiga pagar o empréstimo e não fique inadimplente. Seu credor pode ter que:
·Obtenha uma avaliação interna completa de um avaliador licenciado ou certificado
·Forneça uma segunda avaliação da sua casa gratuitamente, se for uma casa “revertida”
·Em muitos casos, mantenha uma conta de custódia por pelo menos cinco anos

Introdução
Este tópico contém informações sobre a Regra ATR e Hipoteca Qualificada, incluindo:
· O que é a regra ATR?
· Tipos de empréstimo isentos da Hipoteca Qualificada

O que é a regra ATR?

A regra da capacidade de pagamento é a determinação razoável e de boa-fé que a maioria dos credores hipotecários são obrigados a fazer de que você é capaz de pagar o empréstimo.

De acordo com a regra, os credores geralmente devem descobrir, considerar e documentar a renda, os ativos, o emprego, o histórico de crédito e as despesas mensais do mutuário. Os credores não podem simplesmente usar uma taxa introdutória ou "provocativa" para descobrir se um mutuário pode pagar um empréstimo. Por exemplo, se uma hipoteca tem uma taxa de juros baixa que aumenta nos anos seguintes, o credor deve fazer um esforço razoável para descobrir se o mutuário também pode pagar a taxa de juros mais alta.
Uma maneira pela qual um credor pode seguir a regra da capacidade de pagamento é fazendo uma “Hipoteca Qualificada”.

Tipos de empréstimo isentos da hipoteca qualificada
· Um período “somente juros”, quando você paga apenas os juros sem quitar o principal, que é o valor do dinheiro que você pegou emprestado.
· “Amortização negativa”, que pode permitir que o principal do seu empréstimo aumente ao longo do tempo, mesmo que você esteja fazendo pagamentos.
· "Pagamentos Balão", que são pagamentos maiores do que o normal ao final do prazo de um empréstimo. O prazo do empréstimo é o período durante o qual o seu empréstimo deverá ser pago. Observe que pagamentos balão são permitidos sob certas condições para empréstimos feitos por pequenos credores.
· Prazos de empréstimo superiores a 30 anos.

As fianças de fidelidade são projetadas para proteger seus segurados de qualquer perda resultante de ações prejudiciais ou fraudulentas de partes especificamente indicadas. Na maioria dos casos, as fianças de fidelidade são usadas para proteger empresas de ações de funcionários desonestos.
Apesar de serem chamados de títulos, os títulos de fidelidade são, na verdade, um tipo de apólice de seguro para empresas/empregadores, protegendo-os contra perdas sofridas por funcionários (ou clientes) que intencionalmente causam danos à empresa. Eles cobrem quaisquer ações que beneficiem financeiramente um funcionário de forma indevida ou que intencionalmente prejudiquem a empresa. Os títulos de fidelidade não podem ser negociados e não acumulam juros como os títulos normais.
 
Resumo
Os títulos de fidelidade protegem seus segurados de atos maliciosos e prejudiciais cometidos por funcionários ou clientes.
Existem dois tipos de fianças de fidelidade: fianças de primeira parte (que protegem as empresas de atos nocivos de funcionários ou clientes) e fianças de terceira parte (que protegem as empresas de atos nocivos de trabalhadores contratados).
Os títulos são úteis porque fazem parte da estratégia de gerenciamento de risco de uma empresa, protegendo-a contra atos que afetariam negativamente seus ativos.

As fianças cobrem muitas das mesmas coisas que as apólices básicas de seguro contra crimes, como roubo e furto, mas também cobrem coisas que essas apólices podem não cobrir. Isso inclui fraude, falsificação, apropriação indébita e muitos outros crimes de "colarinho branco" que podem ser cometidos por funcionários de instituições financeiras e grandes empresas.

Um empréstimo com garantia imobiliária — também conhecido como empréstimo com garantia imobiliária, empréstimo com parcelamento de garantia imobiliária ou segunda hipoteca — é um tipo de dívida de consumo. Empréstimos com garantia imobiliária permitem que os proprietários tomem um empréstimo com garantia imobiliária contra o valor do patrimônio do imóvel. O valor do empréstimo é baseado na diferença entre o valor de mercado atual do imóvel e o saldo devedor da hipoteca do proprietário. Empréstimos com garantia imobiliária tendem a ter taxa fixa, enquanto a alternativa típica, as linhas de crédito com garantia imobiliária (HELOCs), geralmente têm taxas variáveis.

PRINCIPAIS CONCLUSÕES:
Um empréstimo com garantia hipotecária, também conhecido como “empréstimo parcelado com garantia hipotecária” ou “segunda hipoteca”, é um tipo de dívida do consumidor.
Empréstimos com garantia hipotecária permitem que proprietários de imóveis tomem empréstimos com base no valor do patrimônio líquido de sua residência.
Os valores dos empréstimos com garantia imobiliária são baseados na diferença entre o valor de mercado atual do imóvel e o saldo devedor da hipoteca.
Os empréstimos com garantia imobiliária são de duas variedades: empréstimos com taxa fixa e linhas de crédito com garantia imobiliária (HELOCs).
Empréstimos com garantia imobiliária de taxa fixa fornecem uma quantia única, enquanto HELOCs oferecem aos tomadores linhas de crédito rotativas.

Em uma transação de financiamento atrasado, você pode sacar dinheiro de um imóvel imediatamente para cobrir o preço de compra e os custos de fechamento de um imóvel que você comprou anteriormente à vista. Isso permite que você tenha a vantagem de ser um comprador à vista e dá aos vendedores a chance de saber que a transação será concluída, ao mesmo tempo em que lhe dá a capacidade de obter uma hipoteca logo depois para evitar que todas as suas economias fiquem presas na sua casa.

Você pode pensar no financiamento atrasado como uma forma de obter a vantagem de negociação que vem junto com o pagamento à vista pela casa, ao mesmo tempo em que se dá a flexibilidade financeira de longo prazo proporcionada pelo pagamento mensal de uma hipoteca em vez de ficar "sem dinheiro para pagar a casa".

Contas de custódia são aquelas que os credores criam para cobrar dinheiro "à vista" de você quando você contrata uma hipoteca para cobrir despesas futuras, como impostos sobre a propriedade e seguro. Os credores gostam de criar essas contas de custódia, pois têm a certeza de que os impostos sobre a propriedade e o seguro serão pagos em dia, já que eles ficarão com o dinheiro e pagarão essas despesas por você.

O valor do aluguel é crucial para a compra de um imóvel para investimento. Como podemos determinar o valor do aluguel? Os seguintes sites podem ajudar.
Não é necessário fazer login, gratuito.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

Os dois sites acima são os mais utilizados. Eles têm o maior inventário, o maior tráfego e oferecem serviços que vão desde o marketing até a cobrança do aluguel.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Site oficial do ESCRITÓRIO DE DESENVOLVIMENTO DE POLÍTICAS E PESQUISA.

Esses três sites acima devem ser suficientes para você saber o valor estimado do aluguel de mercado.
No entanto, isso serve apenas para sua referência. Se a renda do aluguel for usada como renda qualificada, um relatório de avaliação ou um contrato de locação ainda poderão ser necessários.

Empréstimos convencionais têm requisitos restritos de índice DTI/Reservas/LTV/Situação de crédito. Geralmente, a maioria dos mutuários pode se qualificar para um empréstimo convencional com renda e score de crédito mais altos. Enquanto alguns mutuários têm renda menor ou possuem diferentes tipos de renda, resultando em declarações de imposto de renda negativas, os empréstimos da Fannie Mae podem não aceitar esses tipos de empréstimos hipotecários.
Nesses casos, você pode tentar encontrar alguma instituição financeira que ofereça produtos sem QM. A AAA Lendings agora oferece Extrato Bancário, Platinum Jumbo, Fluxo de Caixa do Investidor (sem necessidade de informações sobre emprego, sem necessidade de DTI), Depleção de Ativos e Programas para Cidadãos Estrangeiros. Todos podem encontrar um produto adequado com taxas baixas e o melhor preço.
Aqui estão alguns exemplos de cenários recentes de gratidão:
Investidores imobiliários com múltiplas propriedades, incluindo condomínios sem garantia. ----Fluxo de caixa do investidor
Mutuário autônomo com excelente crédito, cuja renda declarada em sua declaração de imposto de renda não o qualifica para a casa de luxo que ele pode pagar. ----Somente extrato bancário
Situação adversa em que um mutuário estava a apenas dois anos de uma execução hipotecária. ---- Platinum Jumbo
Um mutuário vendeu seu negócio multimilionário e então encontrou a casa dos seus sonhos, mas não tinha nenhuma fonte de renda para documentar.----Depleção de ativos