Como os empréstimos CES usam o DSCR para financiar propriedades de investimento

Para investidores imobiliários, um Empréstimo de Segundo Grau Fechado (CES) oferece uma maneira única de financiar imóveis não ocupados pelo proprietário sem depender de renda pessoal. Utilizando o Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR) para se qualificar, esses empréstimos com base na renda imobiliária focam no fluxo de caixa do aluguel, tornando-os ideais para escalar portfólios. Vamos explorar como os empréstimos CES funcionam para empréstimos com base no fluxo de caixa e por que eles são revolucionários.

Um empréstimo CES é uma segunda hipoteca de prazo fixo que não permite saques adicionais, frequentemente usada em conjunto com um empréstimo principal para empréstimos não ocupados pelo proprietário. Ao contrário das segundas hipotecas tradicionais, que podem exigir comprovação de renda pessoal, um Segundo Empréstimo Fechado para imóveis de investimento utiliza o Índice de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR) para avaliar a elegibilidade. O Índice de Cobertura do Serviço da Dívida mede a renda anual de aluguel de um imóvel em relação às suas obrigações de dívida, incluindo o primeiro e o segundo pagamentos da hipoteca (principal, juros, impostos, seguro e taxas de condomínio). Um DSCR de 1,0 ou superior indica que a renda do imóvel cobre suas dívidas, com os credores geralmente preferindo 1,25 para empréstimos com base no fluxo de caixa.

Essa abordagem sem comprovação de renda pessoal é um grande atrativo. Os investidores não precisam de W-2 nem de declaração de imposto de renda; em vez disso, os credores avaliam o potencial de aluguel do imóvel, tornando os empréstimos CES acessíveis para quem tem finanças complexas. Eles também estão disponíveis para estrangeiros, permitindo que investidores internacionais acessem imóveis nos EUA sem comprovantes de renda locais. Por exemplo, um estrangeiro pode obter um empréstimo CES para um imóvel alugado que gere US$ 4.000 mensais com um DSCR de 1,3, contornando os obstáculos de renda pessoal.

Estruturas de empréstimo piggyback aumentam a flexibilidade. Um segundo empréstimo fechado pode cobrir entradas ou reformas, combinado com uma primeira hipoteca para reduzir os custos iniciais. Imagine um investidor buscando um imóvel para alugar de US$ 500.000: uma primeira hipoteca cobre 75% (US$ 375.000) e um empréstimo CES financia os 20% restantes (US$ 100.000), deixando apenas 5% de entrada em dinheiro.Reservaliquidez para investimentos futuros.

No entanto, os empréstimos CES baseados em DSCR apresentam ressalvas. As taxas de juros de segundas hipotecas costumam ser mais altas e os índices combinados de empréstimo sobre valor de mercado (CLTV) podem chegar a 75-85%. Vagas ou mudanças no mercado também podem afetar os empréstimos com base na renda imobiliária, portanto, os investidores devem garantir uma forte demanda por aluguel. Apesar desses fatores, empréstimos para pessoas não ocupadas pelo proprietário, como os empréstimos CES, oferecem oportunidades incomparáveis ​​para o crescimento da carteira, especialmente sem comprovação de renda pessoal e com a disponibilidade de opções para estrangeiros impulsionando a acessibilidade.