A LIBOR, que já foi o número mais importante nos mercados financeiros, desaparecerá da história após junho de 2023 e não será mais usada para precificar empréstimos.

A partir de 2022, muitos empréstimos com taxa ajustável de credores hipotecários serão vinculados a um índice – o SOFR.

Como o SOFR afeta as taxas de juros flutuantes? Por que o SOFR deve ser usado em vez da LIBOR?

Neste artigo, explicaremos exatamente o que é o SOFR e quais são as principais áreas de preocupação ao calcular taxas de juros ajustáveis.

 

Empréstimos hipotecários de taxa ajustável (ARM)

Dadas as altas taxas de juros atuais, muitas pessoas estão optando por empréstimos com taxa ajustável, também conhecidos como ARMs (hipotecas com taxa ajustável).

O termo “ajustável” significa que a taxa de juros muda ao longo dos anos de pagamento do empréstimo: uma taxa de juros fixa é acordada para os primeiros anos, enquanto a taxa de juros para os anos restantes é reajustada em intervalos regulares (geralmente a cada seis meses ou um ano).

Por exemplo, um ARM 5/1 significa que a taxa de juros é fixa durante os primeiros 5 anos de pagamento e muda a cada ano subsequente.

Durante a fase flutuante, no entanto, o ajuste da taxa de juros também é limitado (limites), por exemplo, 5/1 ARM geralmente é seguido pelo número de três dígitos 2/1/5.

·O 2 refere-se ao limite inicial para o ajuste de juros (teto de ajuste inicial). Se a sua taxa de juros inicial para os primeiros 5 anos for de 6%, o limite no sexto ano não poderá exceder 6% + 2% = 8%.

·O 1 se refere ao limite para cada ajuste de taxa de juros, exceto o primeiro (limite para ajustes subsequentes), ou seja, um máximo de 1% para cada ajuste de taxa de juros a partir do ano 7.

·O 5 se refere ao limite superior para ajustes de taxas de juros durante todo o prazo do empréstimo (teto de ajuste vitalício), ou seja, a taxa de juros não pode exceder 6% + 5% = 11% por 30 anos.

Como os cálculos do ARM são complicados, mutuários que não estão familiarizados com eles muitas vezes acabam caindo em uma armadilha! Portanto, é muito importante que os mutuários entendam como calcular a taxa de juros variável.

 

Quais são as principais áreas de preocupação do SOFR ao calcular a taxa flutuante?

Para um ARM 5/1, a taxa de juros fixa para os primeiros 5 anos é chamada de taxa inicial, e a taxa de juros a partir do 6º ano é a taxa de juros totalmente indexada, que é calculada por índice + margem, onde a margem é fixa e o índice geralmente é a média SOFR de 30 dias.

Com uma margem de 3% e uma SOFR média atual de 30 dias de 4,06%, a taxa de juros no 6º ano seria de 7,06%.

O que exatamente é esse índice SOFR? Vamos começar explicando como surgem os empréstimos com taxa ajustável.

Em Londres, na década de 1960, quando a inflação estava disparando, nenhum banco estava disposto a fazer empréstimos de longo prazo a taxas fixas porque estavam no meio de uma inflação crescente e havia um risco significativo de alta nas taxas de juros.

Para resolver esse problema, os bancos criaram empréstimos com taxa ajustável (ARMs).

Em cada data de redefinição, os membros individuais do sindicato agregam seus respectivos custos de empréstimo como referência para a taxa de redefinição, ajustando a taxa de juros cobrada para refletir o custo dos fundos.

E a referência para essa taxa de redefinição é a LIBOR (London Interbank Offered Rate), da qual você ouve falar com frequência – o índice que foi referenciado repetidamente no passado ao calcular taxas de juros ajustáveis.

Até 2008, durante a crise financeira, alguns bancos relutavam em oferecer taxas de empréstimo mais altas para encobrir sua própria crise de financiamento.

Isso expôs as principais fragilidades da LIBOR: a LIBOR foi amplamente criticada por não ter uma base real para transações e ser facilmente manipulada. Desde então, a demanda por empréstimos entre bancos caiu drasticamente.

Em resposta ao risco do desaparecimento da LIBOR, o Federal Reserve formou o Comitê de Taxas de Referência Alternativas (ARRC) em 2014 para encontrar uma nova taxa de referência para substituir a LIBOR.

Após três anos de trabalho, o ARRC selecionou oficialmente a Taxa de Financiamento Overnight Garantida (SOFR) como taxa de substituição em junho de 2017.

Como o SOFR é baseado na taxa overnight no mercado de recompra lastreado pelo Tesouro, quase não há risco de crédito; e ele é calculado usando o preço da transação, o que dificulta a manipulação; além disso, o SOFR é o tipo mais negociado no mercado monetário, o que pode refletir melhor o nível das taxas de juros no mercado de financiamento.

Portanto, a partir de 2022, o SOFR será usado como padrão para precificar a maioria dos empréstimos de taxa flutuante.

 

Quais são os benefícios de um empréstimo hipotecário com taxa ajustável?

O Federal Reserve está atualmente em um ciclo de aumento de taxas e as taxas de hipotecas fixas de 30 anos estão em níveis altos.

No entanto, se a inflação cair significativamente, o Federal Reserve entrará em um ciclo de redução da taxa de juros e as taxas de hipoteca retornarão aos níveis normais.

Se as taxas de juros do mercado caírem no futuro, os tomadores de empréstimo poderão reduzir efetivamente os custos de pagamento e se beneficiar de taxas de juros mais baixas sem precisar refinanciar, escolhendo um empréstimo com taxa ajustável.

Além disso, empréstimos com taxa ajustável também costumam ter taxas de juros mais baixas durante o período de compromisso do que outros empréstimos de prazo fixo e pagamentos mensais iniciais relativamente mais baixos.

Portanto, na situação atual, um empréstimo com taxa variável seria uma boa escolha.