A LIBOR, que já foi o número mais importante nos mercados financeiros, desaparecerá da história após junho de 2023 e não será mais usada para precificar empréstimos.

A partir de 2022, os empréstimos com taxas ajustáveis ​​de muitos credores hipotecários estão vinculados a um índice – o SOFR.

Como o SOFR afeta as taxas de empréstimo flutuantes?Por que deveria ser usado o SOFR em vez da LIBOR?

Neste artigo explicaremos o que é exatamente o SOFR e quais são as principais áreas de preocupação no cálculo das taxas de juros ajustáveis.

 

Empréstimos hipotecários com taxa ajustável (ARM)

Dadas as atuais altas taxas de juros, muitas pessoas estão optando por empréstimos com taxas ajustáveis, também conhecidos como ARMs (Adjustable-Rate Mortgages).

O termo “ajustável” significa que a taxa de juros muda ao longo dos anos de reembolso do empréstimo: uma taxa de juros fixa é acordada para os primeiros anos, enquanto a taxa de juros para os anos restantes é reajustada em intervalos regulares (geralmente a cada seis meses). ou um ano).

Por exemplo, um ARM 5/1 significa que a taxa de juros é fixa durante os primeiros 5 anos de reembolso e muda a cada ano a partir de então.

Durante a fase flutuante, no entanto, o ajuste da taxa de juros também é limitado (caps), por exemplo, 5/1 ARM é geralmente seguido pelo número de três dígitos 2/1/5.

·O 2 refere-se ao limite inicial de reajuste de juros (limite de reajuste inicial).Se a sua taxa de juros inicial nos primeiros 5 anos for de 6%, o limite máximo no sexto ano não poderá exceder 6% + 2% = 8%.

·O 1 refere-se ao limite máximo para cada ajustamento da taxa de juro, exceto o primeiro (limite máximo para ajustamentos subsequentes), ou seja, um máximo de 1% para cada ajustamento da taxa de juro a partir do ano 7.

·O 5 refere-se ao limite superior para reajustes das taxas de juros durante todo o prazo do empréstimo (limite de reajuste vitalício), ou seja, a taxa de juros não pode ultrapassar 6% + 5% = 11% por 30 anos.

Como os cálculos do ARM são complicados, os mutuários que não estão familiarizados com os ARMs muitas vezes tendem a cair no buraco!Portanto, é muito importante que os mutuários entendam como calcular a taxa de juros variável.

 

Quais são as principais áreas de preocupação do SOFR no cálculo da taxa flutuante?

Para um ARM 5/1, a taxa de juros fixa para os primeiros 5 anos é chamada de taxa inicial, e a taxa de juros a partir do 6º ano é a taxa de juros totalmente indexada, que é calculada por índice + margem, onde a margem é fixo e o índice é geralmente o SOFR médio de 30 dias.

Com uma margem de 3% e um SOFR médio atual de 30 dias de 4,06%, a taxa de juros no 6º ano seria de 7,06%.

O que exatamente é esse índice SOFR?Comecemos explicando como surgem os empréstimos com taxas ajustáveis.

Em Londres, na década de 1960, quando a inflação disparava, nenhum banco estava disposto a conceder empréstimos de longo prazo a taxas fixas porque estavam no meio de uma inflação crescente e havia um risco ascendente significativo para as taxas de juro.

Para resolver este problema, os bancos criaram empréstimos com taxas ajustáveis ​​(ARMs).

Em cada data de redefinição, os membros individuais do sindicato agregam os respetivos custos de empréstimos como referência para a taxa de redefinição, ajustando a taxa de juro cobrada para refletir o custo dos fundos.

E a referência para esta taxa de reposição é a LIBOR (London Interbank Offered Rate), da qual se ouve falar frequentemente – o índice que foi referenciado repetidamente no passado ao calcular taxas de juro ajustáveis.

Até 2008, durante a crise financeira, alguns bancos mostraram-se relutantes em propor taxas de juro mais elevadas para encobrir a sua própria crise de financiamento.

Isto expôs as principais fraquezas da LIBOR: a LIBOR foi amplamente criticada por não ter uma base de transação real e por ser facilmente manipulada.Desde então, a procura de empréstimos entre bancos caiu drasticamente.

Em resposta ao risco de desaparecimento da LIBOR, a Reserva Federal formou o Comité de Taxas de Referência Alternativas (ARRC) em 2014 para encontrar uma nova taxa de referência para substituir a LIBOR.

Após três anos de trabalho, a ARRC selecionou oficialmente a Taxa de Financiamento Overnight Garantida (SOFR) como taxa de substituição em Junho de 2017.

Como o SOFR se baseia na taxa overnight do mercado de recompra garantido pelo Tesouro, quase não há risco de crédito;e é calculado utilizando o preço da transação, dificultando a manipulação;além disso, o SOFR é o tipo mais negociado no mercado monetário, que melhor reflete o nível das taxas de juro no mercado de financiamento.

Portanto, a partir de 2022, o SOFR será utilizado como padrão para precificar a maioria dos empréstimos com taxas flutuantes.

 

Quais são os benefícios de um empréstimo hipotecário com taxa ajustável?

A Reserva Federal está actualmente num ciclo de subida de taxas e as taxas hipotecárias fixas a 30 anos estão em níveis elevados.

No entanto, se a inflação diminuir significativamente, a Reserva Federal entrará num ciclo de redução das taxas de juro e as taxas hipotecárias regressarão aos níveis normais.

Se as taxas de juro do mercado diminuírem no futuro, os mutuários podem efetivamente reduzir os custos de reembolso e beneficiar de taxas de juro mais baixas sem terem de refinanciar, escolhendo um empréstimo com taxa ajustável.

Além disso, os empréstimos com taxas ajustáveis ​​também têm normalmente taxas de juro mais baixas durante o período de compromisso do que outros empréstimos a prazo fixo e pagamentos mensais iniciais relativamente mais baixos.

Portanto, na situação actual, um empréstimo com taxa variável seria uma boa escolha.